Les défis de la rénovation énergétique dans l’immobilier en 2025

Dans un contexte de changements climatiques croissants, la rénovation énergétique devient un enjeu central pour l’immobilier en France. Les réformes prévues en 2025, telles que l’interdiction de location des logements qualifiés de « passoires thermiques », viennent bouleverser la dynamique du secteur. Quelles sont les attentes et comment se préparent les acteurs du marché à relever ces défis ? Cet article se penche en profondeur sur la situation actuelle du marché immobilier, les freins qui persistent et les alternatives proposées pour favoriser une « rénovation verte ».

Un marché en transition : baisse des prix et actualités des ventes immobilières

Après deux années de stagnation, le marché de l’immobilier ancien semble enfin amorcer une reprise. En 2024, Laforêt a observé une augmentation de 7 % des ventes sous compromis, un contraste significatif par rapport aux reculs de -4 % en 2022 et de -16 % en 2023, selon le site financeprojetimmo.fr. Ce regain d’activité s’explique principalement par la diminution des taux d’intérêt, qui sont passés de 4,20 % en 2023 à 3,37 % fin 2024.

Toutefois, cette embellie reste fragile. Les primo-accédants, en particulier, font face à des conditions de financement restrictives. En témoigne la baisse continue des prix, notamment à Paris où le prix moyen au mètre carré a chuté à 9 470 €, atteignant son plus bas niveau depuis 2018. Dans l’ensemble de l’Île-de-France, la baisse moyenne des prix s’élève à -7,9 %, alors que certaines régions affichent une baisse plus modérée de -2,2 %.

Évolution des prix immobiliers et accès au crédit

Alors que l’évaluation des prix affiche un ajustement nécessaire, la capacité d’achat des acquéreurs reste un défi. Yann Jéhanno, président de Laforêt, souligne que le chemin vers un marché rétabli nécessite plus qu’une simple amélioration des taux d’intérêt : une participation active des primo-accédants est indispensable pour une dynamique pérenne. L’instabilité fiscale et les strictes exigences d’apport personnel demeurent des obstacles majeurs à la reprise.

Intentions d’achat en hausse, mais freins persistants

Les intentions d’achat ont vu une nette augmentation de 11 % en 2024, tendances particulièrement visibles à Paris et en Île-de-France. Néanmoins, ces indicateurs positifs sont tempérés par le réalisme du marché. À Paris, l’augmentation des intentions est de 19 %, tandis que les régions enregistrent une hausse de 9 %. Ces chiffres témoignent d’un intérêt croissant, mais aussi d’une prise de conscience des barrières financières auxquelles font face de nombreux acheteurs.

Les secundo-accédants dominent désormais le marché, constituant 53 % des ventes, tandis que les primo-accédants, avec seulement 31 % des transactions, peinent à concrétiser leur rêve immobilier. Un apport personnel classique, qui nécessitait autrefois 10 %, s’élève aujourd’hui à 20 %. Cet écart ne fait qu’amplifier la difficulté à accéder à la propriété, en particulier pour les jeunes ménages.

Bien que l’offre augmente, elle ne saurait suffire

Avec une augmentation de 15 % de l’offre sur un an, il est surprenant que Paris enregistre une baisse de 8 % dans les stocks disponibles. Cela souligne une tension sur le marché, créant un cadre incertain pour les acheteurs. En moyenne, une transaction immobilière prend désormais 97 jours, contre 90 jours en 2023, et 90 % des ventes impliquent des négociations. Une direction vers un marché plus équilibré apparaît, mais les parties doivent rester réalistes face à leurs attentes.

Un marché à deux vitesses selon les régions

Le paysage immobilier en France n’est pas homogène. Tandis que certaines métropoles, telles que Lyon et Strasbourg, subissent une forte correction des prix, d’autres, comme Marseille et Nice, supportent mieux la pression, avec des baisses modérées. À ce titre, l’Île-de-France souffre et offre la baisse la plus marquée avec une diminution de 7,9 % par rapport aux années précédentes. Les acheteurs bénéficient désormais d’une plus grande capacité de négociation.

Dans le même temps, le cadre réglementaire sur la rénovation énergétique risque d’accroître cette dichotomie. Les nouvelles normes exigent des dépenses significatives pour la mise aux normes des logements de mauvaise performance énergétique, ce qui pourrait aggraver la situation des propriétaires de passoires thermiques.

Des contraintes qui impactent le marché immobilier

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements classés G ne pourront plus être loués, créant ainsi un effet d’entraînement dans les décisions des propriétaires. Beaucoup hésitent à effectuer des investissements dans des biens déjà sous-performants. L’interdiction de louer des passoires thermiques ne fait qu’accroître la pression déjà exercée sur ces biens qui se vendent avec une décote de 10 à 20 %.

Les défis à venir : primo-accédants, fiscalité et rénovation énergétique

Pour les primo-accédants, malgré le soulagement qu’apporte la hausse des intentions d’achat, l’écueil principal demeure l’accès au financement. Un élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est anticipé pour 2025, promettant d’augmenter les plafonds de ressources d’éligibilité. Cependant, sans cette aide précieuse, de nombreux jeunes ménages risquent de rester à l’écart du marché

Pour les investisseurs, l’incertitude fiscale reste prédominante. Une part significative du marché qui représentait autrefois 25 % des transactions est aujourd’hui tombée à 16 %. Les incitations gouvernementales pour l’investissement locatif sont en prise avec l’absence de visibilité, ce qui perturbe les décisions d’investissement.

Un enjeu d’efficience énergétique

Avec de nouvelles exigences imposées aux propriétaires concernant la rénovation énergétique, il devient impératif d’améliorer la performance des logements. À partir de janvier, la nécessité de réaliser des travaux sur les logements classés G pour rester sur le marché locatif sera cruciale. Néanmoins, le coût associé à ces travaux est élevé, variant de 15 000 à 50 000 € et de nombreuses aides financières demeurent jugées insuffisantes.

Les nouvelles réglementations : interdiction des passoires énergétiques

Le 1ᵉʳ janvier 2025 marque une étape cruciale avec l’interdiction de location des logements classés G. Déjà affaiblis depuis 2023, ces logements n’ont plus leur place sur le marché. Malgré les réflexions sur un assouplissement des échéances, comme celle proposée par l’ancien gouvernement, ce calendrier de désengagement est maintenu. Ce renforcement des exigences a des répercussions sur les comportements des propriétaires, dont beaucoup envisagent la vente plutôt que des rénovations coûteuses.

Les obligations des propriétaires bailleurs en 2025

Pour réussir à loué leur logement, les propriétaires doivent impérativement améliorer sa thermique. Ce chemin est souvent semé d’embûches, où les projets de rénovation sont loin d’être simples ou bon marché. Grâce à des dispositifs comme Renov’Action ou EcoReno, les propriétaires peuvent recevoir des aides, mais beaucoup n’en ont pas connaissance ou ne savent pas par où commencer.